Dodání nemovité věci po novele zákona o DPH

V rámci rozsáhlé novely zákona o DPH účinné od roku 2025 byla vcelku významně změněna problematika dodání nemovitých věcí.  A aby to nebylo tak jednoduché, tak je potřeba zmínit, že do 30. 6. 2025 platila původní právní úprava, nová začala platit až 1. 7. 2025.     

Při dodání nemovitých věcí, které se uskutečnilo v roce 2025, musí prodávající jasně vědět, zda datum uskutečnění dodání bylo před či po 1. červenci 2025. Zatímco před tímto datem musí dodání „zdanit“ dle původního znění, tak od 1. července 2025 musí být použita nová právní úprava.

I. DUZP u dodání nemovitostí

Za datum uskutečnění zdanitelného plnění se u dodání nemovitostí standardně považuje:

- den předání nemovité věci nabyvateli do užívání nebo

- den doručení vyrozumění z katastru, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva,

a to tím dnem, který nastane dříve.

Od 1. července 2025 najdeme novou právní úpravu dodání nemovité věci na dvou místech odděleně:

- dodání pozemků je upraveno v novém § 55a,

- zatímco dodání vybrané nemovité věci najdeme v novelizovaném § 56.

II. Dodání pozemku

Nejdříve si položme otázku - co se rozumí pozemkem? Dá se dát rovnítko mezi pozemek a parcela? Můžeme si odpovědět, že pozemek může tvořit jedna parcela, soubor parcel nebo také jen část parcely.

Primárně platí, že dodání pozemku je od DPH osvobozeno, a to za těchto podmínek:

1. pozemek netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a 

2. není stavebním pozemkem.

Je důležité upozornit na to, že obě podmínky musí být splněny současně a dále na to, že se jedná o osvobození od DPH, kde však není nárok na odpočet na vstupu!

Pro námi zkoumanou problematiku se za stavbu pevně spojenou se zemí nepovažuje stavba, která se na pozemku nachází a jejíž význam pro obvyklé užití takového pozemku je zanedbatelný. Jako příklad můžeme uvést plot, opěrnou zídku, studnu, houpačku.

Dle finanční správy je pro posouzení daňového režimu dodávaného pozemku také nutno zkoumat, za jakým účelem je daný pozemek převáděn! Pokud by účelem nákupu pozemku byla stavba na něm stojící a nikoliv pozemek samotný, pak by toto dodání mělo jiný režim (viz dodání vybrané nemovité věci).

Stavební pozemek

Stavebním pozemkem se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí pozemek:

a) na kterém lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu podle stavebního zákona umístit stavbu pevně spojenou se zemí; to neplatí, pokud je zřejmé, že na pozemek nelze takovou stavbu umístit nebo je to vysoce nepravděpodobné, nebo

b) na kterém nebo v jehož okolí byly nebo jsou prováděny stavební nebo obdobné práce za účelem budoucího umístění stavby pevně spojené se zemí na tomto pozemku.

Pokud se tedy dodává stavební pozemek, podléhá toto dodání základní sazbě – 21 %.

Dobrovolné zdanění primárně osvobozeného dodání pozemku

Plátce daně se může rozhodnout, že při dodání pozemku, které je primárně osvobozené, může uplatnit daň. Pokud je kupující plátce, tak tento kupující se zdaněním musí vyjádřit souhlas a poté je dodání pozemku v režimu přenesené daňové povinnosti.

Pro úplnost uvádím, že režim přenesené daňové povinnosti není u dodání stavebního pozemku umožněn.

III. Dodání vybrané nemovité věci

Vybranou nemovitou věcí se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí:

a) stavba pevně spojená se zemí,

b) jednotka,

c) pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, nebo

d) právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.

Na tomto místě je potřeba zmínit, že zatímco v soukromém právu je pro převod nemovitých věcí rozhodující pozemek a stavba je v podstatě věcí „vedlejší“, tak v zákoně o DPH je tomu přesně naopak - o režimu zdanění rozhoduje stavba a pozemek je zde „vedlejší“!

1. Dokončená vybraná nemovitá věc

Vybraná nemovitá věc je považována za dokončenou:

- dnem nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí nebo

- splnění podmínek k trvalému užití, pokud se kolaudační rozhodnutí nevydává.

Vybraná nemovitá věc se naproti tomu nepovažuje za dokončenou, pokud je dokončena pouze její část.

Pro dodání dokončené vybrané nemovité věci platí, že je toto dodání od DPH osvobozeno s výjimkou prvního dodání této nemovité věci uskutečněného do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou nebo v němž došlo ke kolaudaci po provedení změny, při níž došlo k podstatné změně vybrané nemovité věci. Pro účely určení počátku této doby je rozhodná skutečnost, která nastala později.

Co si můžeme přestavit pod pojmem podstatná změna dokončené vybrané nemovité věci, cituji:

„Podstatnou změnou dokončené vybrané nemovité věci se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí změna dokončené vybrané nemovité věci, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto změnu bez daně osobou, která uskutečňuje bezprostředně následující dodání této nemovité věci, přesáhnou 30 % základu daně při tomto bezprostředně následujícím dodání.“

Je potřeba počítat s tím, že podstatná změna dokončené vybrané nemovité věci nám bude ''startovat'' novou 23 měsíční lhůtu!

Stejně jako u dodání pozemků také v případě dodání dokončené vybrané nemovité věci, které je od DPH osvobozeno, se může dodavatel rozhodnout, že na dodání uplatní DPH. V situaci, kdy kupující je plátce DPH, musí tento kupující s uplatnění DPH vyjádřit souhlas a pak je dodání v režimu přenesené daňové povinnosti. Pokud by kupujícím nebyl plátce, tak jeho souhlas není potřeba.

2. Nedokončená vybraná nemovitá věc

Protože zákon umožňuje osvobodit – za splnění zákonných podmínek - dodání pouze dokončené vybrané nemovité věci, lze tedy z toho dovodit, že dodání nedokončené vybrané nemovité věci bude podléhat DPH!

IV. Shrnutí dodání vybrané nemovité věci

Možné alternativy DPH při dodání vybrané nemovité věci jsou tyto:

- dodání dokončené stavby může být osvobozené bez nároku na odpočet nebo

- při dodání stavby pro sociální bydlení se může uplatnit snížená sazba 12 % nebo

- při dodán stavby nikoliv pro sociální bydlení se uplatní základní sazba 21 % nebo

- při dodání se použije režim přenesení daňové povinnosti.

Pro správné nastavení režimu DPH je vždy rozhodující, jaká vybraná nemovitá věc je předmětem dodání!

Je umožněno při osvobozeném plnění uplatnit daň, ale nelze to naopak – pokud zákon o DPH vyžaduje zdanění, nelze uplatnit osvobození!